Tính toán
Kỹ thuật
Toán họcMáy Tính FAR & Mật Độ Xây Dựng
Tính hệ số sử dụng đất (FAR) và mật độ xây dựng cho quy hoạch đô thị. Công cụ miễn phí cho kiến trúc sư và nhà quy hoạch.
Tính Hệ Số Sử Dụng Đất (FAR) và phần trăm mật độ xây dựng cho quy hoạch và thiết kế công trình. Nhập diện tích lô đất, diện tích nền móng và diện tích các tầng để kiểm tra tuân thủ quy hoạch.
Có góp ý? Báo lỗi, đề xuất tính năng, hoặc chia sẻ suy nghĩ — chúng tôi đọc tất cảHệ Số Sử Dụng Đất (FAR) Là Gì?
Hệ Số Sử Dụng Đất (FAR - Floor Area Ratio), còn được gọi là Hệ Số Diện Tích Sàn hay Chỉ Số Không Gian Sàn, là chỉ số quy hoạch đô thị quan trọng đo lường mối quan hệ giữa tổng diện tích sàn của tòa nhà và diện tích lô đất. FAR bằng 1.0 có nghĩa là tổng diện tích sàn bằng diện tích lô đất. FAR bằng 2.0 có nghĩa là tổng diện tích sàn gấp đôi diện tích lô đất, có thể là tòa nhà 2 tầng phủ kín lô đất hoặc tòa nhà 4 tầng phủ nửa lô đất.
Mật Độ Xây Dựng Là Gì?
Mật Độ Xây Dựng (còn gọi là Độ Phủ Công Trình) là phần trăm diện tích lô đất bị chiếm bởi nền móng tòa nhà ở tầng trệt. Khác với FAR tính tất cả các tầng, mật độ xây dựng chỉ xét phần nền móng. Quy chuẩn quy hoạch thường giới hạn mật độ để đảm bảo không gian mở, cây xanh, bãi đỗ xe và thoát nước mưa.
Cách Sử Dụng Máy Tính Này
- Nhập tổng diện tích lô đất và chọn đơn vị (ft², m² hoặc mẫu Anh).
- Nhập diện tích nền móng tòa nhà (đường viền tầng trệt).
- Thêm diện tích cho từng tầng. Nhấn 'Thêm Tầng' cho tòa nhà nhiều tầng.
- Tùy chọn nhập giới hạn FAR và mật độ xây dựng theo quy hoạch địa phương.
- Nhấn 'Tính Toán' để xem FAR, mật độ xây dựng và chi tiết phân tích.
Công Thức Sử Dụng
FAR = Tổng Diện Tích Sàn ÷ Diện Tích Lô Đất
Mật Độ Xây Dựng (%) = (Diện Tích Nền Móng ÷ Diện Tích Lô Đất) × 100
Diện Tích Xây Dựng Tối Đa = Diện Tích Lô Đất × Giới Hạn FAR
Diện Tích Còn Lại = Diện Tích Xây Dựng Tối Đa − Tổng Diện Tích Sàn
Số Tầng Tối Đa = Diện Tích Xây Dựng Tối Đa ÷ Diện Tích Nền Móng
Giá Trị FAR Phổ Biến Theo Khu Vực
- Nông thôn / Nông nghiệp: 0.1 – 0.3
- Nhà ở Riêng lẻ: 0.3 – 0.7
- Nhà ở Đa hộ: 1.0 – 3.0
- Thương mại Khu phố: 1.0 – 2.5
- Thương mại Trung tâm: 3.0 – 10.0
- Lõi Đô thị Mật độ cao: 10.0 – 25.0
Mẹo Quy Hoạch & Xây Dựng
- Giới hạn FAR khác nhau đáng kể theo khu vực: khu dân cư có thể là 0.5–1.5, trong khi khu thương mại có thể đạt 5.0–15.0.
- Giới hạn mật độ xây dựng thường từ 25% đến 80% tùy theo khu vực quy hoạch.
- Một số địa phương loại trừ tầng hầm, nhà để xe hoặc phòng kỹ thuật khỏi tính FAR.
- Khoảng lùi, giới hạn chiều cao và mật độ xây dựng cùng định hình hình dạng tòa nhà.
- Giá trị FAR cao hơn cho thấy phát triển dày đặc hơn, phổ biến ở trung tâm đô thị.
- Luôn kiểm tra quy chuẩn quy hoạch địa phương để biết quy tắc tính FAR cụ thể.
Ứng Dụng Phổ Biến
- Xác minh tuân thủ quy hoạch cho giấy phép xây dựng
- Nghiên cứu khả thi cho phát triển bất động sản
- Thiết kế mặt bằng kiến trúc và nghiên cứu khối tích
- Phân tích mật độ đô thị và đánh giá quy hoạch
- Đánh giá giá trị tài sản và tiềm năng phát triển
- Chuẩn bị hồ sơ xin điều chỉnh và tái quy hoạch
Câu Hỏi Thường Gặp
Hệ số sử dụng đất (Floor Area Ratio, FAR) là chỉ số quy hoạch giới hạn diện tích sàn được xây trên một lô đất nhất định. Tính bằng FAR = Tổng Diện Tích Sàn Gộp ÷ Diện Tích Lô. Lô 10.000 ft² với FAR 0,5 cho phép tối đa 5.000 ft² diện tích sàn, bất kể số tầng. American Planning Association và hầu hết bộ luật quy hoạch đô thị Mỹ dùng FAR làm công cụ chính kiểm soát mật độ, kết hợp với giới hạn chiều cao, khoảng lùi và tỉ lệ không gian mở. FAR thường từ 0,1 ở khu dân cư mật độ thấp đến 12 hoặc cao hơn ở trung tâm đô thị đậm đặc như Manhattan.
FAR kiểm soát tổng diện tích sàn, hệ số xây dựng (lot coverage) khống chế phần trăm dấu chân của lô có thể bị công trình chiếm, còn giới hạn chiều cao khống chế kích thước thẳng đứng. FAR 0,5 với 25 phần trăm coverage trên lô 10.000 ft² cho phép xây dấu chân 2.500 ft² hai tầng hoặc tháp 1.000 ft² năm tầng — đều cho 5.000 ft² tổng. Quy hoạch hiện đại dùng cả ba cùng nhau để định hình bao công trình. NYC Zoning Resolution và Title 17 Chicago là ví dụ điển hình. Chỉ FAR không xác định khối tích; sự tương tác với các quy định khác mới quyết định.
Hầu hết bộ luật quy hoạch loại trừ ban công không bao kín, mái mặt sân thượng kỹ thuật, garage dưới mặt đất, gác mái có chiều cao thông thủy dưới 7 ft và lồng thang máy. Nghị quyết quy hoạch NYC 1961 loại trừ rõ ràng tầng kỹ thuật và bonus nhà ở giá hợp lý có thể thêm FAR chuyển nhượng. Mục 102 San Francisco Planning Code liệt kê hơn hai mươi miễn trừ. Luôn kiểm tra địa phương vì miễn trừ tầng hầm khác nhau — vài thành phố tính mọi tầng hầm được điều hòa, số khác loại trừ mọi không gian dưới mặt đất. Phân loại sai nửa hầm có thể đẩy dự án vượt FAR và buộc thiết kế lại.
Bonus FAR cho phép chủ đất vượt FAR cơ bản đổi lấy lợi ích công: nhà ở giá hợp lý, quảng trường, cải thiện giao thông hay phục dựng di sản. Inclusionary Housing Program của NY cho bonus tới 30 phần trăm để đổi lấy căn vĩnh viễn giá hợp lý. TDR cho phép lô nguồn (thường công trình di sản) bán FAR chưa dùng cho lô nhận trong một khu vực xác định, tập trung mật độ nơi thành phố muốn phát triển. Chương trình Downtown TDR Seattle và khu di sản South Street Seaport Manhattan là điển hình. Bonus được đàm phán pháp lý và thường cần hội đồng quy hoạch phê duyệt.
International Building Code (IBC) Mục 505 định nghĩa lửng là tầng trung gian không vượt một phần ba diện tích sàn bên dưới. Hầu hết luật quy hoạch tính diện tích lửng vào FAR như sàn thường. Phòng khách hay thông tầng lớn chỉ tính dấu chân một lần vào FAR nhưng có thể bị giới hạn bởi luật khác (ví dụ NY yêu cầu 'sky exposure plane' để tránh đổ bóng). Vài thành phố miễn sảnh thương mại thông tầng làm bonus. Luôn kiểm tra định nghĩa FAR có dùng 'gross floor area' (mọi thứ trong tường ngoài) hay 'gross building area' (chuẩn BOMA) — có thể chênh 5–10 phần trăm.
FAR quyết định trực tiếp lượng sàn cho thuê hay bán được mà chủ đầu tư có thể xây, là yếu tố chính trong pro-forma dự án. FAR cao hơn thường nâng giá đất vì nhiều diện tích xây dựng hơn để khấu hao chi phí mua. Giá đất Manhattan trên 10.000 USD/ft² phản ánh FAR trên 10; lô tương tự ở Brooklyn FAR 2 có thể giao dịch 400 USD/ft². Khi mua đất, kiểm tra trước tiên FAR mặc nhiên cộng các bonus có sẵn, cùng các lớp di sản hay quy hoạch ngữ cảnh có thể làm FAR hiệu lực thấp hơn của quận nền.
Nhiều luật quy hoạch đặt tỉ lệ chỗ đậu xe tối thiểu mỗi đơn vị diện tích FAR — ví dụ một chỗ mỗi 500 ft² thương mại. Tăng FAR vì thế tăng số chỗ đậu xe yêu cầu, có thể chiếm dụng đất hoặc đòi garage có kết cấu. Một số thành phố cấp tiến (Minneapolis, Buffalo, Sacramento) bỏ tối thiểu đỗ xe để khuyến khích mật độ. Ngược lại tối đa đỗ xe phổ biến gần đầu mối giao thông. Yêu cầu bến bốc xếp cũng tăng tương ứng — qua một ngưỡng FAR, bến bốc dỡ ngoài đường là bắt buộc. Luôn kiểm tra cả tối thiểu lẫn tối đa trước khi giả định có thể xây hết FAR.
Có — lô chia ranh quy hoạch, dự án phức hợp PUD và khu chồng lớp có thể áp FAR khác nhau lên các phần của cùng một thửa. Lô góc bắc qua hai quận quy hoạch phải tính FAR riêng cho từng phần và không được chuyển diện tích qua ranh trừ khi được phép TDR. Khu chồng lớp (di sản, bảo vệ môi trường, tiếp cận sân bay) có thể giảm FAR nền. PUD cho phép chủ đầu tư tập trung mật độ một phần khu và giữ không gian mở phần khác, FAR tổng được trung bình hóa. Luôn vẽ ranh quy hoạch thực lên bản đồ trắc địa trước khi tính diện tích có thể xây.
MáY TíNH Kỹ THUậT39
WUTOOLS