Calculadora de CAF e Taxa de Ocupação

O Que é o Coeficiente de Aproveitamento (CAF)?

O Coeficiente de Aproveitamento (CAF), também conhecido como FAR (Floor Area Ratio) ou Índice de Aproveitamento, é uma métrica fundamental de planejamento urbano que mede a relação entre a área total construída de um edifício e a área do lote. Um CAF de 1.0 significa que a área total dos pavimentos é igual à área do lote. Um CAF de 2.0 significa que a área total é o dobro do lote, podendo ser um edifício de 2 pavimentos cobrindo todo o lote ou um de 4 pavimentos cobrindo metade.

O Que é Taxa de Ocupação?

A Taxa de Ocupação (também chamada de Cobertura do Terreno) é a porcentagem do lote ocupada pela projeção do edifício no nível do solo. Diferente do CAF que considera todos os pavimentos, a taxa de ocupação só analisa a projeção no térreo. Os códigos de zoneamento limitam a ocupação para garantir espaço aberto adequado, paisagismo, estacionamento e gestão de águas pluviais.

Como Usar Esta Calculadora

1. Insira a área total do lote e selecione a unidade (pé², m² ou acres).
2. Insira a área da projeção do edifício (contorno do térreo).
3. Adicione a área de cada pavimento do edifício. Clique em 'Adicionar Pavimento' para edifícios de múltiplos andares.
4. Opcionalmente insira os limites de CAF e taxa de ocupação do zoneamento local.
5. Clique em 'Calcular' para ver seu CAF, taxa de ocupação e detalhamento completo.

Fórmulas Utilizadas

Valores Comuns de CAF por Zona

• Rural / Agrícola: 0.1 – 0.3
• Residencial Unifamiliar: 0.3 – 0.7
• Residencial Multifamiliar: 1.0 – 3.0
• Comercial de Bairro: 1.0 – 2.5
• Comercial Centro Urbano: 3.0 – 10.0
• Núcleo Urbano de Alta Densidade: 10.0 – 25.0

Dicas de Zoneamento e Planejamento

• Os limites de CAF variam significativamente por zona: áreas residenciais podem ser 0.5–1.5, enquanto distritos comerciais podem chegar a 5.0–15.0.
• Os limites de taxa de ocupação tipicamente variam de 25% a 80% dependendo da zona.
• Algumas jurisdições excluem subsolos, garagens ou espaços técnicos do cálculo do CAF.
• Recuos, restrições de altura e taxa de ocupação trabalham juntos para moldar a forma do edifício.
• Valores de CAF mais altos indicam desenvolvimento mais denso e são comuns em centros urbanos.
• Sempre consulte o plano diretor e a legislação de zoneamento local para regras específicas.

Aplicações Comuns

• Verificação de conformidade com zoneamento para alvarás de construção
• Estudos de viabilidade para empreendimentos imobiliários
• Planejamento arquitetônico do terreno e estudos de volumetria
• Análise de densidade urbana e revisões de planejamento
• Avaliação do valor do imóvel e potencial de desenvolvimento
• Preparação de solicitações de variância e rezoneamento