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MathCalculateur COS et Emprise au Sol
Calculez le Coefficient d'Occupation des Sols (COS) et l'emprise au sol pour la conformité au zonage. Outil gratuit pour architectes et urbanistes.
Calculez le Coefficient d'Occupation des Sols (COS/FAR) et le pourcentage d'emprise au sol pour le zonage et la planification. Entrez les dimensions du terrain, l'emprise du bâtiment et les surfaces des étages pour vérifier la conformité réglementaire.
Vous avez des commentaires ? Signalez des bugs, suggérez des fonctionnalités ou partagez vos idées — nous lisons toutQu'est-ce que le Coefficient d'Occupation des Sols (COS) ?
Le Coefficient d'Occupation des Sols (COS), également connu sous le nom de FAR (Floor Area Ratio), est un indicateur clé d'urbanisme qui mesure le rapport entre la surface totale de plancher d'un bâtiment et la surface du terrain. Un COS de 1.0 signifie que la surface totale des planchers est égale à la surface du terrain. Un COS de 2.0 signifie que la surface totale est le double du terrain, ce qui pourrait être un bâtiment de 2 étages couvrant tout le terrain ou un bâtiment de 4 étages couvrant la moitié.
Qu'est-ce que l'Emprise au Sol ?
L'Emprise au Sol est le pourcentage du terrain occupé par la projection au sol du bâtiment. Contrairement au COS qui prend en compte tous les étages, l'emprise au sol ne concerne que le niveau du rez-de-chaussée. Les règlements d'urbanisme limitent l'emprise pour garantir des espaces ouverts, des zones paysagées, du stationnement et la gestion des eaux pluviales.
Comment Utiliser Ce Calculateur
- Entrez la surface totale du terrain et sélectionnez l'unité (pi², m² ou acres).
- Entrez la surface d'emprise du bâtiment (contour au rez-de-chaussée).
- Ajoutez la surface de chaque étage. Cliquez sur 'Ajouter un Étage' pour les immeubles à plusieurs niveaux.
- Facultativement, entrez les limites COS et d'emprise de votre zonage local.
- Cliquez sur 'Calculer' pour voir votre COS, emprise au sol et détail complet.
Formules Utilisées
COS = Surface Totale des Planchers ÷ Surface du Terrain
Emprise au Sol (%) = (Emprise du Bâtiment ÷ Surface du Terrain) × 100
Surface Constructible Max = Surface du Terrain × Limite COS
Surface Restante = Surface Constructible Max − Surface de Planchers Imputable
Étages Maximum = Surface Constructible Max ÷ Emprise du Bâtiment
COS Imputable = (Surface Totale des Planchers − Surface Exclue) ÷ Surface du Terrain
Espace Ouvert (%) = 100 − Emprise au Sol (%)
Valeurs Courantes de COS par Zone
- Rural / Agricole : 0.1 – 0.3
- Résidentiel Individuel : 0.3 – 0.7
- Résidentiel Collectif : 1.0 – 3.0
- Commercial de Quartier : 1.0 – 2.5
- Commercial Centre-ville : 3.0 – 10.0
- Centre Urbain Haute Densité : 10.0 – 25.0
Conseils de Zonage et Planification
- Les limites de COS varient considérablement par zone : les zones résidentielles peuvent être de 0.5–1.5, tandis que les districts commerciaux peuvent atteindre 5.0–15.0.
- Les limites d'emprise au sol varient généralement de 25 % à 80 % selon le district de zonage.
- Certaines juridictions excluent les sous-sols, garages ou locaux techniques du calcul du COS.
- Les retraits, les limites de hauteur et l'emprise au sol fonctionnent ensemble pour façonner la forme du bâtiment.
- Des valeurs de COS plus élevées indiquent un développement plus dense, courant dans les centres urbains.
- Consultez toujours le Plan Local d'Urbanisme (PLU) pour les règles spécifiques de calcul du COS.
Applications Courantes
- Vérification de conformité au zonage pour les permis de construire
- Études de faisabilité pour la promotion immobilière
- Planification architecturale et études de volumétrie
- Analyse de densité urbaine et revues d'urbanisme
- Évaluation de la valeur immobilière et du potentiel de développement
- Préparation de demandes de dérogation et de modification de zonage
Questions Fréquentes
Le Coefficient d'Occupation des Sols (FAR en anglais, Floor Area Ratio) est un paramètre d'urbanisme qui limite la surface de plancher constructible sur une parcelle. Il se calcule FAR = Surface de plancher brute totale ÷ Surface de la parcelle. Une parcelle de 10 000 ft² avec un FAR 0,5 autorise jusqu'à 5 000 ft² de surface, peu importe le nombre d'étages. L'American Planning Association et la plupart des codes d'urbanisme américains utilisent le FAR comme principal outil de contrôle de densité, conjointement avec les hauteurs maximales, retraits et coefficients d'emprise. Les valeurs typiques vont de 0,1 en résidentiel à faible densité jusqu'à 12 ou plus dans les centres urbains denses comme Manhattan.
Saisissez la surface de plancher brute de chaque niveau comme d'habitude, puis placez tout espace exclu par le règlement — parking en sous-sol, caves, locaux techniques en toiture — dans le champ 'Surface Exclue (hors COS)'. L'outil la soustrait pour calculer la SHOB imputable = Surface Totale des Planchers − Surface Exclue, et indique le COS Imputable = SHOB imputable ÷ Surface du Terrain. Le COS Imputable devient le chiffre principal et celui qui est comparé à votre Limite COS Maximum, car c'est le nombre qu'un instructeur d'urbanisme évalue réellement. Le COS Brut reste affiché (atténué) pour conserver à la fois le total architectural et le total réglementé. La 'Surface' saisie ici est la surface de plancher brute (tout ce qui est à l'intérieur des murs extérieurs selon la définition GFA), et non la surface nette louable ou utile — convertissez le net en brut avant de saisir, sinon votre COS sera sous-évalué. La Surface Constructible Restante est également recalculée sur la base imputable pour refléter la surface imputable que vous pouvez encore ajouter.
La plupart des règlements périurbains et soumis à la gestion des eaux pluviales imposent un ratio minimal d'espace ouvert (ou de surface perméable) qui constitue souvent la contrainte déterminante — plus stricte que le COS ou l'emprise. Saisissez le minimum de votre zonage dans 'Espace Ouvert Minimal (%)'. L'outil calcule l'Espace Ouvert (%) = 100 − Emprise au Sol, le compare à votre minimum et affiche un badge de Statut Espace Ouvert conforme/non conforme avec barre de progression. Il indique aussi la Surface d'Espace Ouvert Requise = Surface du Terrain × (Espace Ouvert Minimal ÷ 100) pour dimensionner pelouses, plantations ou revêtements perméables pour le dépôt de permis. Lisez les trois verdicts ensemble : le COS Imputable doit être inférieur ou égal à la limite COS, l'Emprise au Sol inférieure ou égale à la limite d'emprise, et l'Espace Ouvert supérieur ou égal au minimum. Un projet peut respecter le COS et l'emprise mais échouer sur l'espace ouvert, ce qui est précisément le piège que ce contrôle vise à détecter. Ce chiffre d'espace ouvert découle uniquement de l'emprise au sol ; accès et stationnement de surface qui comptent contre l'espace ouvert dans certains règlements doivent être ajoutés à votre emprise ou traités séparément.
Le FAR contrôle la surface totale construite, l'emprise au sol (lot coverage) contrôle le pourcentage de la parcelle pouvant être occupé par les bâtiments et la hauteur maximale plafonne la dimension verticale. Un FAR 0,5 avec 25 pour cent d'emprise sur une parcelle de 10 000 ft² permet soit une emprise de 2 500 ft² sur 2 niveaux soit une tour de 1 000 ft² sur 5 niveaux — toutes deux donnent 5 000 ft² au total. L'urbanisme moderne utilise les trois ensemble pour modeler le volume bâti. La NYC Zoning Resolution et le Title 17 de Chicago sont de bons exemples. Le FAR seul ne détermine pas la volumétrie ; c'est l'interaction avec les autres règles qui le fait.
La plupart des codes excluent les balcons ouverts, locaux techniques en toiture, parkings en sous-sol, combles de moins de 7 ft de hauteur libre et gaines d'ascenseur. La NYC Zoning Resolution de 1961 exclut explicitement les étages techniques et les bonus de logements abordables peuvent ajouter du FAR transférable. La section 102 du San Francisco Planning Code recense plus de vingt exemptions. Vérifiez toujours localement car les exclusions de sous-sol varient — certaines villes comptent tout sous-sol chauffé, d'autres excluent tout l'enterré. Mal classer un demi-sous-sol peut faire dépasser le FAR et obliger à reconcevoir.
Les bonus de FAR permettent au propriétaire de dépasser le FAR de base en échange d'avantages publics : logement abordable, place publique, amélioration des transports ou servitude patrimoniale. L'Inclusionary Housing Program de NY accorde jusqu'à 30 pour cent de bonus contre des logements abordables permanents. Le TDR permet à une parcelle source (souvent un monument historique) de vendre son FAR inutilisé à une parcelle réceptrice dans un secteur défini, concentrant la densité où la ville souhaite la croissance. Le programme Downtown TDR de Seattle et le quartier historique South Street Seaport de Manhattan en sont des cas d'école. Les bonus se négocient légalement et nécessitent généralement l'approbation de la commission d'urbanisme.
L'International Building Code (IBC) section 505 définit les mezzanines comme des niveaux intermédiaires n'excédant pas un tiers de la surface du plancher en dessous. La plupart des codes d'urbanisme comptent la surface de mezzanine dans le FAR comme tout autre niveau. Un séjour double hauteur ou un atrium ne compte qu'une fois l'emprise dans le FAR mais peut être limité par d'autres règles (NY impose un 'sky exposure plane' pour éviter l'ombrage). Certaines villes exemptent les halls commerciaux double hauteur comme bonus. Vérifiez toujours si la définition du FAR utilise la 'gross floor area' (tout à l'intérieur des murs extérieurs) ou la 'gross building area' (norme BOMA) — elles peuvent différer de 5 à 10 pour cent.
Le FAR détermine directement la surface locative ou vendable qu'un promoteur peut construire, ce qui domine le bilan financier du projet. Un FAR plus élevé augmente généralement la valeur du terrain car davantage de surface constructible amortit l'achat. Les prix de Manhattan au-dessus de 10 000 $/ft² reflètent des FAR supérieurs à 10 ; un terrain similaire à Brooklyn avec FAR 2 peut se négocier à 400 $/ft². Lors d'un achat, la première vérification est le FAR de droit plus les bonus disponibles et les couches de protection patrimoniale ou de zonage contextuel qui peuvent imposer un FAR effectif inférieur à celui du district sous-jacent.
De nombreux codes fixent un ratio minimum de places par surface — par exemple une place par 500 ft² de surface commerciale. Augmenter le FAR augmente donc les places requises, qui peuvent consommer du terrain ou exiger un parking structuré. Certaines villes progressistes (Minneapolis, Buffalo, Sacramento) ont supprimé les minima de stationnement pour favoriser la densité. À l'inverse, des maxima sont fréquents près des pôles de transport. Les exigences de quais de livraison évoluent de même — au-delà d'un seuil de FAR, des quais hors voie publique deviennent obligatoires. Vérifiez toujours les règles minimum et maximum avant de supposer pouvoir construire jusqu'au plafond du FAR.
Oui — les parcelles à zonage partagé, les PUD (Planned Unit Developments) et les zones de superposition peuvent appliquer des FAR différents à des portions d'une même parcelle. Une parcelle d'angle chevauchant deux zones doit calculer le FAR séparément pour chaque portion et ne peut transférer de surface au-delà de la limite sauf si le TDR est autorisé. Les superpositions (historique, environnementale, approche aéroportuaire) peuvent réduire le FAR de base. Les PUD permettent au promoteur de concentrer la densité sur une partie du site tout en préservant des espaces ouverts ailleurs, avec un FAR global moyenné. Tracez toujours les vraies limites de zonage sur le relevé avant de calculer la surface constructible.
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