Calculadora
Ingeniería
MatemáticasCalculadora de FAR y Cobertura de Lote
Calcule el índice de área construida (FAR) y el porcentaje de cobertura de lote para cumplimiento de zonificación. Herramienta para arquitectos y urbanistas.
Calcule el Índice de Área Construida (FAR) y el porcentaje de cobertura de lote para zonificación y planificación del sitio. Ingrese las dimensiones del lote, la huella del edificio y las áreas de piso para verificar el cumplimiento con las regulaciones de zonificación.
¿Tienes comentarios? Reporta errores, sugiere funciones o comparte tus ideas — leemos todos¿Qué es el Índice de Área Construida (FAR)?
El Índice de Área Construida (FAR), también conocido como Coeficiente de Edificabilidad o Índice de Ocupación del Suelo, es una métrica clave de planificación urbana que mide la relación entre el área total construida de un edificio y el tamaño del lote. Un FAR de 1.0 significa que el área total de pisos es igual al área del lote. Un FAR de 2.0 significa que el área total es el doble del lote, lo cual podría ser un edificio de 2 pisos cubriendo todo el lote, o uno de 4 pisos cubriendo la mitad.
¿Qué es la Cobertura de Lote?
La Cobertura de Lote (también llamada Cobertura de Edificación o Cobertura del Sitio) es el porcentaje del lote ocupado por la huella del edificio a nivel del suelo. A diferencia del FAR que considera todos los pisos, la cobertura solo mide la planta baja. Los códigos de zonificación limitan la cobertura para garantizar espacio abierto adecuado, áreas verdes, estacionamiento y gestión de aguas pluviales.
Cómo Usar Esta Calculadora
- Ingrese el área total del lote y seleccione la unidad (pie², m² o acres).
- Ingrese el área de la huella del edificio (contorno de planta baja).
- Agregue el área de cada piso del edificio. Haga clic en 'Agregar Piso' para edificios de varios pisos.
- Opcionalmente ingrese los límites de FAR y cobertura de lote de su zonificación local.
- Haga clic en 'Calcular' para ver su FAR, cobertura de lote y desglose detallado.
Fórmulas Utilizadas
FAR = Área Total de Pisos ÷ Área del Lote
Cobertura del Lote (%) = (Huella del Edificio ÷ Área del Lote) × 100
Área Máxima Edificable = Área del Lote × Límite FAR
Área Restante = Área Máxima Edificable − Área Total de Pisos
Pisos Máximos = Área Máxima Edificable ÷ Huella del Edificio
Valores Comunes de FAR por Zona
- Rural / Agrícola: 0.1 – 0.3
- Residencial Unifamiliar: 0.3 – 0.7
- Residencial Multifamiliar: 1.0 – 3.0
- Comercial de Barrio: 1.0 – 2.5
- Comercial Centro Urbano: 3.0 – 10.0
- Núcleo Urbano de Alta Densidad: 10.0 – 25.0
Consejos de Zonificación y Planificación
- Los límites de FAR varían significativamente por zona: áreas residenciales pueden ser 0.5–1.5, mientras que distritos comerciales pueden alcanzar 5.0–15.0.
- Los límites de cobertura de lote típicamente varían del 25% al 80% según el distrito de zonificación.
- Algunas jurisdicciones excluyen sótanos, garajes o espacios mecánicos del cálculo de FAR.
- Los retiros de construcción, restricciones de altura y cobertura de lote trabajan juntos para dar forma al edificio.
- Valores de FAR más altos indican desarrollo más denso y son comunes en centros urbanos.
- Siempre consulte la ordenanza de zonificación local para reglas específicas de cálculo de FAR.
Aplicaciones Comunes
- Verificación de cumplimiento de zonificación para permisos de construcción
- Estudios de viabilidad para desarrollo inmobiliario
- Planificación arquitectónica del sitio y estudios de volumetría
- Análisis de densidad urbana y revisiones de planificación
- Evaluación del valor de propiedad y potencial de desarrollo
- Preparación de solicitudes de varianza y rezonificación
Preguntas Frecuentes
El Coeficiente de Edificabilidad (Floor Area Ratio, FAR) es un parámetro urbanístico que limita la superficie construible en un predio. Se calcula como FAR = Superficie Total Edificada Bruta ÷ Superficie del Lote. Un lote de 10.000 ft² con FAR 0,5 permite hasta 5.000 ft² de superficie edificada, independientemente de las plantas. La American Planning Association y la mayoría de los códigos urbanísticos municipales de EE. UU. usan el FAR como herramienta principal de densidad, junto con límites de altura, retiros y razones de espacio abierto. Los valores típicos van desde 0,1 en residencial de baja densidad hasta 12 o más en centros urbanos densos como Manhattan.
El FAR controla la superficie total construida, el coeficiente de ocupación (lot coverage) la porción de la huella del lote que pueden ocupar los edificios y los límites de altura acotan la dimensión vertical. Un FAR 0,5 con 25 por ciento de ocupación en un lote de 10.000 ft² permite construir o bien una huella de 2.500 ft² en 2 plantas o una torre de 1.000 ft² en 5 plantas — ambas dan 5.000 ft² totales. La planificación moderna usa los tres juntos para modelar el envolvente. La New York City Zoning Resolution y el Title 17 de Chicago son buenos ejemplos. El FAR por sí solo no determina la volumetría; lo hace la interacción con otras reglas.
La mayoría de los códigos excluyen balcones abiertos, casetas de máquinas en cubierta, garajes bajo rasante, áticos con menos de 7 ft de altura libre y conductos de ascensor. La New York Zoning Resolution de 1961 excluye explícitamente plantas mecánicas y bonificaciones por vivienda asequible pueden añadir FAR transferible. La Sección 102 del San Francisco Planning Code lista más de veinte exenciones. Verifique siempre localmente porque las exclusiones de sótano varían — algunas ciudades cuentan todo sótano acondicionado, otras excluyen todo lo bajo rasante. Clasificar mal un semisótano puede pasar el FAR del proyecto y obligar a rediseñar.
Las bonificaciones de FAR permiten al propietario superar el FAR base a cambio de beneficios públicos: vivienda asequible, plazas, mejoras de transporte o servidumbres patrimoniales. El Inclusionary Housing Program de Nueva York otorga hasta 30 por ciento de bonificación a cambio de unidades permanentemente asequibles. Los TDR permiten que una parcela emisora (usualmente un inmueble protegido) venda su FAR no utilizado a una receptora dentro de un distrito definido, concentrando densidad donde la ciudad la desea. El programa Downtown TDR de Seattle y el distrito histórico South Street Seaport de Manhattan son casos típicos. Las bonificaciones se negocian legalmente y suelen requerir aprobación del consejo urbanístico.
El Código Internacional de Construcción (IBC) Sección 505 define entrepisos como niveles intermedios que no superen un tercio de la superficie inferior. La mayoría de los códigos urbanísticos suman la superficie de entrepisos al FAR como cualquier otra planta. Una sala doble altura o atrio cuenta sólo una vez la huella en el FAR, pero puede limitarse por otras reglas (p. ej., NY exige un 'sky exposure plane' para evitar sombreado). Algunas ciudades exoneran lobbies comerciales doble altura como bonificación. Verifique siempre si la definición de FAR usa 'gross floor area' (todo dentro de muros exteriores) o 'gross building area' (estándar BOMA) — pueden diferir 5–10 por ciento.
El FAR determina directamente cuánta superficie alquilable o vendible puede construir un desarrollador, lo que domina las proyecciones financieras del proyecto. Un FAR mayor suele subir el valor del suelo porque más superficie edificable amortiza la compra. Los precios de suelo en Manhattan, sobre los 10.000 USD/ft², reflejan FAR sobre 10; un lote similar en Brooklyn con FAR 2 podría venderse a 400 USD/ft². Al comprar suelo, la primera diligencia es verificar el FAR de pleno derecho más bonificaciones disponibles, más capas históricas o zonificación contextual que reduzcan el FAR efectivo bajo el permitido por el distrito subyacente.
Muchos códigos fijan mínimos de estacionamiento por unidad de superficie de FAR — p. ej., un cajón por 500 ft² de superficie comercial. Aumentar el FAR aumenta entonces los cajones requeridos, que pueden consumir suelo del lote o exigir un estacionamiento estructurado. Algunas ciudades progresistas (Mineápolis, Buffalo, Sacramento) eliminaron los mínimos de estacionamiento para fomentar densidad. Inversamente, máximos de estacionamiento son comunes cerca de nodos de transporte. Los requisitos de muelle de carga escalan igual — sobre cierto umbral de FAR, los muelles externos son obligatorios. Verifique siempre reglas mínimas y máximas antes de asumir que se puede llegar al tope del FAR.
Sí — los lotes con zonificación dividida, los Desarrollos de Unidad Planificada (PUD) y las superposiciones aplican FAR distintos a distintas porciones de una misma parcela. Un lote en esquina que cruza dos distritos urbanísticos debe calcular FAR por separado y no puede transferir superficie a través de la línea salvo que se permita TDR. Las superposiciones (histórica, protección ambiental, aproximación aeroportuaria) pueden reducir el FAR subyacente. Los PUD permiten al desarrollador concentrar densidad en una zona y preservar abierto en otra, con FAR global promediado. Trace siempre los límites zonales reales sobre el levantamiento antes de calcular el área construible.
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