Máy Tính Thế Chấp

Máy Tính Thế Chấp Là Gì?

Máy tính thế chấp là công cụ tài chính giúp bạn ước tính khoản thanh toán thế chấp hàng tháng dựa trên số tiền vay, lãi suất và thời hạn vay. Nó rất cần thiết cho người mua nhà để hiểu họ có thể chi trả bao nhiêu và lập kế hoạch ngân sách phù hợp.

Máy tính không chỉ hiển thị khoản thanh toán hàng tháng của bạn mà còn tổng số tiền bạn sẽ trả trong suốt thời gian vay và bao nhiêu trong số đó sẽ là lãi. Điều này giúp bạn đưa ra quyết định có cơ sở về việc mua nhà và các lựa chọn tái cấp vốn.

Công Thức Tính Thanh Toán Thế Chấp

Công thức tính thanh toán thế chấp hàng tháng là:

M = P × [R(1+R)^N] / [(1+R)^N - 1]

Trong đó:

• M = Thanh toán hàng tháng
• P = Số tiền vay gốc
• R = Lãi suất hàng tháng (Lãi suất hàng năm / 12)
• N = Tổng số lần thanh toán (Năm × 12)

Ví Dụ Tính Toán

Với khoản thế chấp 300.000 đô la ở mức lãi suất hàng năm 6% trong 30 năm:

• Lãi suất hàng tháng: 6% / 12 = 0,5% = 0,005
• Số lần thanh toán: 30 × 12 = 360 tháng
• Thanh toán hàng tháng: 1.798,65 đô la
• Tổng thanh toán: 647.514,57 đô la
• Tổng lãi: 347.514,57 đô la

Các Loại Thế Chấp

• Thế chấp lãi suất cố định: Lãi suất giữ nguyên trong suốt thời hạn vay
• Thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM): Lãi suất có thể thay đổi định kỳ
• Khoản vay FHA: Khoản vay được chính phủ bảo lãnh với yêu cầu trả trước thấp hơn
• Khoản vay VA: Có sẵn cho cựu chiến binh không cần trả trước
• Khoản vay thông thường: Không được chính phủ bảo hiểm, thường yêu cầu trả trước 20%
• Khoản vay Jumbo: Cho số tiền vượt quá giới hạn vay phù hợp
• Thế chấp chỉ lãi: Chỉ trả lãi trong giai đoạn đầu
• Thế chấp ngược: Dành cho người cao tuổi từ 62 tuổi trở lên để chuyển đổi vốn chủ sở hữu nhà thành tiền mặt

Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Thanh Toán Thế Chấp

• Số tiền gốc: Số tiền vay bạn mượn
• Lãi suất: Lãi suất cao hơn có nghĩa là thanh toán hàng tháng cao hơn
• Thời hạn vay: Thời hạn dài hơn có nghĩa là thanh toán hàng tháng thấp hơn nhưng lãi nhiều hơn
• Trả trước: Trả trước nhiều hơn giảm số tiền vay và thanh toán hàng tháng
• Thuế tài sản: Thường được bao gồm trong thanh toán hàng tháng qua ký quỹ
• Bảo hiểm chủ nhà: Được yêu cầu bởi người cho vay, thường được ký quỹ
• PMI (Bảo hiểm thế chấp tư nhân): Bắt buộc nếu trả trước < 20%
• Phí HOA: Phí hiệp hội chủ nhà nếu có

Mẹo Lập Kế Hoạch Thế Chấp

• Trả trước nhiều hơn để giảm thanh toán hàng tháng và tránh PMI
• Mua sắm xung quanh để có lãi suất tốt nhất từ nhiều người cho vay
• Xem xét thời hạn vay ngắn hơn để trả ít lãi hơn tổng thể
• Duy trì điểm tín dụng tốt để có lãi suất tốt hơn
• Tính đến thuế tài sản, bảo hiểm và chi phí bảo trì
• Được phê duyệt trước khi tìm nhà để biết ngân sách của bạn
• Xem xét thanh toán thêm để trả hết thế chấp nhanh hơn
• So sánh tổng lãi trả, không chỉ thanh toán hàng tháng

Bạn Có Thể Chi Trả Bao Nhiêu Thế Chấp?

Các chuyên gia tài chính thường khuyến nghị:

• Chi phí nhà ở hàng tháng không nên vượt quá 28% thu nhập hàng tháng gộp
• Tổng thanh toán nợ (bao gồm thế chấp) không nên vượt quá 36% thu nhập gộp
• Tiết kiệm 3-6 tháng chi phí cho trường hợp khẩn cấp
• Ngân sách cho chi phí đóng cửa (2-5% giá nhà)
• Xem xét chi phí trong tương lai và thay đổi lối sống
• Đừng quên bảo trì và sửa chữa nhà (1-2% giá trị nhà hàng năm)

Khi Nào Nên Xem Xét Tái Cấp Vốn

• Lãi suất đã giảm ít nhất 1-2%
• Điểm tín dụng của bạn đã cải thiện đáng kể
• Bạn muốn chuyển từ ARM sang thế chấp lãi suất cố định
• Bạn muốn khai thác vốn chủ sở hữu nhà
• Bạn muốn loại bỏ PMI sau khi đạt 20% vốn chủ sở hữu
• Bạn có thể chi trả thời hạn vay ngắn hơn để tiết kiệm lãi